Guia para comprar casa em leilão

Guia para comprar casa em leilão

Está a pensar em comprar uma casa, mas o seu budget é um pouco apertado? Sabia que através de um leilão pode adquirir uma habitação por valores mais acessíveis, podendo poupar mais de 40%? Além do preço do imóvel poderá ainda usufruir de vantagens específicas associadas ao crédito à habitação para casas em leilão.

As casas são colocadas em leilão porque os antigos proprietários entraram em incumprimento no pagamento da dívida à instituição financeira e, por consequência, tiveram de entregar o imóvel a essa mesma entidade.

Assim, as habitações em leilão acabam por ser vendidas a um preço de licitação significativamente inferior ao valor médio praticado pelo mercado.

  1. Escolher entidade que disponibilize casas para leilão

Posto isto, deverá consultar as entidades que vendem casas em leilão. Existem diversas instituições que adquirem bens penhorados, devido ao incumprimento no pagamento do crédito à habitação por parte dos seus clientes.

Quando os bancos não conseguem vender estes imóveis, colocam-nas em leilão com o intuito de os escoar. Em certos casos, as instituições chegam a oferecer condições especiais de financiamento que podem atingir os 100% do valor da casa ou oferecer um spread mais competitivo.

Além das instituições financeiras existem outras entidades que detém casas em leilão. É o caso das Finanças que, quando os contribuintes não conseguem pagar as suas dívidas, é-lhes penhorada a habitação e esta é colocada em processo de licitação. Estes leilões podem assumir três modalidades: online, proposta em carta fechada e negociação particular.

As Finanças também vendem casas em leilão através de um concurso público, duas a três vezes por ano. Nestas situações, os valores base são definidos e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior.

As Câmaras Municipais e a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE) também dispõem de várias casas para leilão.

Depois de consultar as várias possibilidades, deverá agora optar pela que mais se adequa às suas necessidades.

2.   Inscrever-se na plataforma de licitação

O interessado deverá registar-se na plataforma na qual a casa escolhida está a ser leiloada. Para isso, precisará do seu documento de identificação (Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte ou Cartão de Cidadão), de depositar uma caução e de assinar uma declaração de aceitação.

Durante o leilão deverá licitar o valor que considera justo e, caso ganhe a licitação, deverá proceder ao Contrato-Promessa Compra e Venda. Caso adquira um imóvel, a caução será deduzida no pagamento do sinal da habitação, valor que varia consoante aquilo que for estabelecido pelo proprietário.

 Se acabar por não adquirir nenhum dos imóveis penhorados, a caução ser-lhe-á devolvida.

3. Adquirir financiamento para casas em leilão

Antes de comprar uma casa em leilão, é fundamental saber se lhe compensa. Se concluir que uma habitação nova, na mesma localização e com características semelhantes à que está penhorada for igual ou inferior ao valor total do imóvel que poderá adquirir em leilão, então provavelmente não lhe irá compensar.

Se, ao invés, o imóvel que encontrou em leilão, oferecer condições acessíveis e o desconto for competitivo, então não hesite em adquiri-la.

Todavia, antes de se comprometer com um leilão, deverá analisar as suas finanças pessoais e perceber se tem capacidade para pagar uma habitação, ainda que seja por valores mais reduzidos. Assim, deverá calcular a sua taxa de esforço que não deverá ultrapassar os 40%. Caso ultrapasse, poderá entrar em incumprimento no pagamento do crédito à habitação.

Deverá ainda ter em atenção que, tal como acontece com a compra de um imóvel novo, as casas em leilão também requerem o pagamento de uma entrada inicial que equivale a 10% do valor da habitação. Se porventura não tiver disponível esse montante, poderá recorrer a um crédito pessoal para que possa fazer esse pagamento após a licitação.

À semelhança do que se verifica na compra de um imóvel novo, ao adquirir uma casa em leilão deverá ainda ponderar por um crédito habitação. Apesar de não saber qual o imóvel que irá conseguir licitar (por ser um leilão poderá não conseguir arrematar a casa desejada), deverá ter uma ideia do preço médio das habitações que são do seu agrado. Assim, poderá comparar qual a melhor oferta para si e solicitar uma pré-aprovação do crédito.

4. Cuidados na aquisição de imóveis penhorados

Comprar uma habitação através de um leilão poderá ser um bom negócio. No entanto, existem alguns cuidados que deverá ter antes de tomar qualquer decisão.

Antes do leilão

Em primeiro lugar, antes de decidir comprar, deverá antecipadamente visitar a habitação, já que, por vezes, não é possível perceber através das fotografias o estado em que se encontra a mesma. Ao visitar a habitação terá uma ideia se esta precisará de obras e de quanto valor terá de gastar.

Ainda antes de licitar uma casa deverá consultar a certidão do registo predial, de forma a certificar-se de que o proprietário não cedeu direito de habitar no imóvel a ninguém ou da possibilidade de haver um diferendo de heranças que envolva a mesma.

Cada tipo de leilão tem as suas próprias regras. Assim, deverá informar-se o melhor possível antes de efetuar qualquer oferta. Depois de licitar um imóvel, não poderá voltar atrás por desconhecimento dessas mesmas regras.

Durante o leilão

No decorrer do leilão, deverá ler atentamente todas as informações sobre o imóvel. Isto porque poderá estar, por exemplo, apenas uma parcela do terreno para leiloar e não a totalidade do terreno.

Deverá ainda ter em atenção que há leilões com licitação condicional, isto é, embora o imóvel tenha um valor mínimo, o proprietário pode recusar a venda até que seja atingido um montante predeterminado.

Também deverá garantir se no seu contrato da casa existe a possibilidade de a penhora ser reclamada pelo anterior proprietário. No caso da habitação se encontrar alugada, deverá informar-se se o inquilino tem direito de preferência. De acordo com a lei, os contratos de arrendamento com mais de três anos conferem ao inquilino a oportunidade de comprar a casa pelo preço que foi arrematado.

Tal como já foi referido, antes de comprar a habitação deverá verificar se o valor do leilão é inferior ou igual ao do mercado, uma vez que pode não compensar-lhe a compra.

Por fim, e não menos importante, deverá considerar o montante total do imóvel. Além do valor da compra do imóvel deverá ainda ter em conta o pagamento de outros impostos, nomeadamente o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis e o Imposto de Selo.