Estratégias para ter um crédito habitação mais barato

Estratégias para ter um crédito habitação mais barato

Para a maior parte das famílias que detém casa própria, o crédito habitação ocupa o maior encargo no seu orçamento mensal. Existe um conjunto de estratégias para que possa beneficiar de um empréstimo mais reduzido. Este artigo dá-lhe algumas dicas.

Beneficie da descida das taxas de juro

A escolha da taxa de juro – fixa ou variável – é uma das decisões mais importantes no momento de contratar um crédito habitação. Além de ter de pagar o capital à instituição bancária, são-lhe ainda cobrados custos adicionais, designados por taxas de juro.  Em Portugal, a grande maioria dos empréstimos tem uma taxa de juro variável.

Os últimos dados avançados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) revelam que, no mês de setembro se registou a terceira queda consecutiva no que diz respeito à taxa de juro no crédito habitação, fixando-se nos 1,065%.

Quanto menor for o valor da taxa de juro, menor será o custo que terá de pagar ao banco no final do mês.

Transfira os seguros

Quando contrata um crédito habitação, geralmente terá de contratar dois seguros: de vida e de multirriscos. Por norma, estes são feitos na própria instituição financeira, permitindo ao cliente receber uma bonificação no spread.

No entanto, poderá acordar os seguros associados ao empréstimo do imóvel numa seguradora que não pertença ao seu banco, mesmo que já tenha assinado o contrato do crédito habitação. Em termos práticos, se optar por transferir os seguros associados ao crédito para uma seguradora que apresente um prémio mais acessível, poderá beneficiar de uma redução superior a 50% na despesa desses produtos.

Antes de tomar uma decisão deverá fazer as contas no sentido de perceber qual a opção mais vantajosa: manter os seguros associados ao crédito habitação no seu banco; ou transferir estes produtos para outra seguradora, tendo a possibilidade de perder a bonificação no spread.

Renegoceie o spread

Antes de mais, o spread consiste na percentagem que o banco incorpora nos juros que cobra na concessão de crédito, traduzindo-se na margem de lucro da entidade.

Num contexto de retoma do mercado imobiliário, várias instituições bancárias começaram a praticar spreads abaixo de 1,7%. Caso tenha contratado um crédito durante o período da crise financeira, saiba que pode e deve renegociar o valor do spread junto da entidade financeira.

E como pode fazê-lo? Deverá, numa primeira fase, consultar as diferentes ofertas das instituições financeiras de forma a usá-las como trunfo para negociar com o seu banco.

Posteriormente, deverá entrar em contacto com o seu gestor de conta. No caso de ser um cliente antigo e ter um bom historial de cumprimento, ser-lhe-á mais fácil para conseguir negociar um spread mais baixo.

Transfira o crédito habitação

Antes de optar por transferir um empréstimo à habitação, deverá ter duas certezas: em primeiro lugar, se não conseguiu renegociar o spread junto do seu banco; em segundo lugar, se mesmo mudando os seguros de vida e multirriscos – obrigatórios na contratação de um crédito habitação – para outra seguradora não o compensar devido à perda da bonificação no spread.

Então, nesse caso, a melhor alternativa será transferir o empréstimo do seu imóvel para outra instituição financeira.

Resumidamente, existem três cenários que serão determinantes na mudança de banco: conseguir um spread mais baixo, reduzir a Taxa Anual Efetiva (TAE) – que consiste no valor total dos custos do crédito cobrado pelas entidades bancárias na concessão de um empréstimo – ou num contexto de sobreendividamento.

Porém, lembre-se que o crédito habitação não se resume apenas ao spread. Antes de decidir transferir o seu empréstimo deverá ter em conta outros custos e produtos associados ao mesmo, nomeadamente: seguros; cartão de crédito; domiciliação do ordenado.

Além dos encargos provenientes da aquisição destes produtos, deverá analisar o montante ainda dívida e o prazo em falta para terminar o empréstimo, o valor da prestação mensal que paga neste momento, o spread, o tipo de juro (fixa ou variável) e o prémio dos juros.

Porém, a transferência do empréstimo poderá acarretar alguns custos. Durante esta operação poderá ter de pagar ao seu banco atual uma comissão de reembolso antecipado. Caso se trate de um crédito com taxa variável, o valor é de 0,5% sobre o capital reembolsado. Enquanto num empréstimo com taxa fixa, este valor sobe a 2%.

Não obstante, poderão ainda acrescentar-se outros gastos com novas comissões de abertura, de avaliação, uma nova escritura e, por consequência, emolumentos notariais e custos de solicitadoria.

Consolide os seus empréstimos

No caso de ter contraído diferentes créditos – que se traduzem em várias prestações mensais – uma das estratégias para reduzir os encargos ao final do mês passa pela consolidação dos mesmos.

Se ao final do mês verifica que o seu orçamento familiar está cada vez mais apertado, saiba que ao consolidar os vários empréstimos que contratou, poderá beneficiar de uma prestação única mensal mais reduzida, evitando assim um possível incumprimento.

O crédito consolidado permite-lhe beneficiar de uma prestação mensal única que poderá ser reduzida até 60%. Por exemplo, se a soma das suas prestações for de 899 euros, ao consolidar este valor poderá passar a pagar 539 euros.

Além do valor mensal ser reduzido, as taxas de juro serão também mais baixas. Outra vantagem com a consolidação de créditos prende-se com a poupança nas comissões bancárias, já que o cliente passa a ter apenas um crédito de uma instituição e não de várias.

No entanto, uma mensalidade reduzida significa que o prazo de pagamento terá de ser aumentado. Por consequência, o custo total do crédito consolidado acaba por ser superior, na medida em que o cliente terá de pagar mais juros.

Assim sendo, antes de decidir consolidar os seus empréstimos, importa analisar cuidadosamente os prós e contras para que possa proporcionar um melhor equilíbrio no seu orçamento familiar.

Altere o prazo do empréstimo

A duração do crédito à habitação – que é acordado entre o consumidor e a instituição financeira – poderá estender-se até aos 50 anos. Este prazo diz respeito ao período durante o qual o montante emprestado tem de ser reembolsado, geralmente em prestações constantes tanto de capital como de juros.

No momento em que tiver de decidir qual o prazo de pagamento deverá ter em atenção que é possível reduzir a sua prestação mensal estendendo o prazo de reembolso. Porém, quanto mais tempo o crédito estiver em dívida, maior será o valor total de juros que terá de pagar. Além de estar a prolongar a dívida, a própria instituição financeira poderá fazer alterações no spread.

No caso de optar por reduzir o prazo do empréstimo, a prestação ficará mais elevada, mas o total do montante imputado será mais baixo.

Uma vez que o empréstimo contraído para comprar uma habitação constitui uma responsabilidade financeira que o irá acompanhar durante grande parte da sua vida, quanto menor for o valor a pagar ao final do mês, melhor para o equilíbrio das suas finanças pessoais.